Programme
Gestion des baux professionnels et commerciaux :
Les aspects juridiques et pratiques à jour de la jurisprudence
Public : Gardiens et personnel de proximité
Durée : 2 jours
Tarif : 1350€/jour
Effectif : 10 personnes Maximum/session
Prérequis : Aucun
OBJECTIFS
- Rappel, définition, et différence du bail commercial et du bail professionnel
- Identifier les dispositions réglementaires relatives aux
- baux professionnels et commerciaux
- baux commerciaux
- Distinguer les aspects juridiques et financiers de la réglementation du bail commercial
- Maîtriser la gestion des baux professionnels et commerciaux depuis l’entrée du locataire dans les lieux jusqu’à la fin du bail.
- Traiter les changements qui surviennent en cours de bail : destination des lieux, réparations et entretien, sous-location
- Identifier les dispositions réglementaires relatives aux baux professionnels et commerciaux
CONTENU
INTRODUCTION
Faisons connaissance.
- Un tour de table permettra de se présenter et de répondre à d’éventuelles questions des candidats rencontrés lors de leurs pratiques.
- Séance de questionnements, rappel des objectifs de la formation.
Cadre juridique du statut
- Champ d'application
- Conditions pour bénéficier du droit au statut
- Distinguer le bail commercial du bail professionnel
- Conventions d'occupation précaire, baux dérogatoires, baux civils
- Domaine public
QUELS SONT LES IMPACTS DE LA LOI ELAN SUR LES BAUX COMMERCIAUX ?
Regard sur l’article n°
alinéa 3 Article L145-4 du Code de Commerce
Modifié par LOI n°2018-1021 du 23 novembre 2018 - art. 28
L’EXECUTION DES BAUX
Bail professionnel
- La fin du bail
- Le congé donné par le locataire et ses effets
- Le congé donné par le bailleur (forme et délai)
Bail commercial
- La déspécialisation partielle ou totale
- La révision du prix du loyer (annuelle ou triennale)
- Le défaut de paiement du loyer
- L’action en résiliation de bail
- La mise en redressement judiciaire ou liquidation du locataire et ses conséquences pour le bailleur
- La cession du bail et ses conséquences pour le bailleur
ASPECTS FINANCIERS LORS DE LA SIGNATURE ET L'EXECUTION DU BAIL
- Fixer le loyer initial
- Clauses d'indexation : conditions de validité
- Charges locatives : charges, impôts, redevances et taxes refacturables depuis les dernières évolutions
- Révision légales : triennale, en raison de la variation des 25% de l'indexation
- Impact du COVID-19 sur l'exécution du bail.
Atelier « Aspects financiers du bail »
- mettre en perspective l'indexation et la révision triennale
- analyse de clauses charges
LA CONCLUSION DES BAUX
Bail professionnel
- Locaux pouvant faire l’objet d’un bail professionnel
- La durée du bail professionnel
- Les clauses obligatoires et les clauses facultatives
- La fixation du prix du loyer et des charges
Bail commercial
- Locaux pouvant faire l’objet d’un bail commercial.
- La durée du bail
- La possibilité de conclure des baux précaires
- Les clauses indispensables et leurs conséquences
- La fixation du prix du loyer et des charges
- Le paiement d’un droit d’entrée
CESSION ET SOUS-LOCATION
- Règles légales : autorisation/interdiction
- Analyse des clauses usuelles en matière de cession : agrément, information, forme de la cession, garantie solidaire, préemption des communes
- Clause de sous-location et régime applicable, droit direct au renouvellement
ANNEXES AU BAIL COMMERCIAL
- État des risques et pollutions (ERP)
- Diagnostic de performance énergétique
- Diagnostic amiante
- Annexe environnementale
- Informations importantes, programmes des travaux du preneur, plans des locaux
CHARGES LOCATIVES, REPARATIONS ET ENTRETIEN
Modes d’emploi
- Grosses réparations
- Mise en conformité des locaux : définition, répartition, distinction établissement recevant du public et bureaux
- Vétusté
- Calcul et réparation sur le locataire.
Étude de cas : analyser la jurisprudence relative à la répartition des travaux entre bailleur et preneur
LA FIN DU BAIL COMMERCIAL
- Le congé avec offre de renouvellement
- La fixation du prix du loyer renouvelé
- Les conditions pour un déplafonnement du loyer
- Le congé avec refus de renouvellement
- Le congé avec offre de paiement d’une indemnité d’éviction
- Le congé avec refus de paiement de l’indemnité d’éviction (*Les cas où le refus de paiement de l’indemnité est possible
- la notion de motifs graves et légitimes
- Le défaut d’immatriculation
RESILIATION DU BAIL
- Résiliation triennale du preneur et du bailleur
- Clause résolutoire
- Résiliation judiciaire et amiable
- Impact de la procédure collective du locataire
- Saisie conservatoire
METHODOLOGIE
- Échanges, débats.
- Séances de réflexion sur des projets personnels avec échanges collaboratifs.
- Mises en situation sur des exemples concrets de baux professionnels.
- Présentation d’exemples de baux vierges
DOCUMENTS
- Support multimédia
- Feuilles de présence
EVALUATION
- Exercices sur les étapes d’un plan de contrôle
- Mises en situation
- Formulaires d'évaluation de la formation